迟广俊代表：

您提出的关于降低沈阳市住宅小区物业收费促进市民购房消费的建议收悉，现答复如下：

一、国家、省、市的物业服务收费政策依据

（一）国家发展改革委、住建部联合印发的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

（二）辽宁省物价局《关于放开我省部分服务价格的通知》（辽价发〔2015〕31号），“保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住房前期物业管理”市县人民政府可根据实际情况实行政府定价或市场调节价。沈阳市发展改革委在转发辽价发〔2015〕31号文件时明确了我市“保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住房前期物业管理”服务价格取消政府核定，实行市场调节价，并同时明确自2015年6月12日起，原实行政府指导价、政府定价的物业管理服务收费文件规定废止。

（三）《辽宁省物业管理条例》第四章四十二条规定，“住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。”

（四）《辽宁省定价目录》（2018年版）（辽价发〔2018〕38号），住宅前期物业服务收费实行政府定价。

（五）原辽宁省物价局《关于加强住宅区物业服务收费管理的通知》（辽价发〔2018〕7号）规定，“各市、县价格主管部门要积极会同物业行政主管部门根据物业服务等级等因素，制定本行政区域与物业服务等级相对应的基准价和浮动幅度”，并定期向社会公布。

（六）沈阳市政府办公厅《关于印发<沈阳市规范住宅区物业服务管理办法>的通知》（沈政办发〔2024〕10号）规定，“市发展改革部门会同房产部门按照我市住宅物业服务等级制定住宅前期物业服务收费指导价格”。

二、我市现行物业服务收费政策情况

（一）沈阳市房产局《沈阳市公共租赁住房管理规定的通知》（沈房发〔2020〕4号）和沈阳市政府办公厅《关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见》（沈政办发〔2018〕68号），对保障性住房物业和对已实施物业管理的老旧住宅小区的物业服务费都有明确规定。

（二）按照原沈阳市物价局《关于规范物业服务管理工作的通知》（沈价发〔2010〕85号）规定：公寓、商住综合楼、非住宅类物业服务收费已于2007年起实行市场调节价管理。

（三）在未出台我市住宅前期物业服务收费指导价前，我市住宅前期物业服务企业是通过招投标的方式选聘，建设单位与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并在前期物业服务合同中约定物业服务内容及收费价格，在市房产局官网上公示，并报所在区房产部门备案。

三、相关城市物业收费情况

您在建议中提到的其他各市情况，我们也做了相关了解。广州市于2023年11月出台了《广州市实行政府指导价的普通住宅前期物业服务标准》，而后依据物业服务标准出台了《广州市普通住宅前期物业服务收费政府指导价基准价》；青岛市于2023年12月出台了《普通住宅物业服务区域指导标准》。另外，我们还了解到，15个副省级城市中，厦门市的物业服务收费也实行了市场调节价管理。其余城市的住宅前期物业服务收费都是政府定价，但都是依据物业服务等级标准制定的政府指导价。根据住宅物业服务等级制定收费指导标准既是我省的政策要求，也是同类城市的通例，为推动此项工作，我委在给市房产局的致函中也建议其参照其他城市的做法，尽快结合我市情况制定住宅物业服务等级标准。

四、关于闲置房物业服务收费

按照全国人大法工委2023年8月9日发布的审查研究案例：某省物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。法制工作委员会审查认为，民法典第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”根据民法典规定，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。

五、下一步工作计划

下一步，为更好助力降低住宅小区物业收费刺激市民购房消费，围绕制定住宅前期物业服务收费政府指导价，今年拟开展以下五方面工作。一是强化政策落实落地。大力推动落实《关于规范住宅区物业服务的管理办法》有关规定，在全市范围内就“是否满足成立业务委员会”组织开展调研，摸清全市底数，根据不同物业小区成立业主委员会条件的成熟度，分类同步推进。尚不具备成立业主委员会的，督促属地街道办事处（乡镇政府）依法依规组织成立物业管理委员会，临时代行业主委员会职责。针对已具备条件小区，建立工作台账，实行清单化管理，拟在中心城区，每个区选择一至两个重点小区，指导成立业务委员会，发挥引领示范作用，使业主大会和业主委员会应建立尽建立，在物业服务企业选聘等工作中发挥更大作用，使物业服务及收费更符合业主要求。二是做好相关城市调研。拟于今年7月底前，选择广州、青岛、重庆等城市专题调研，交流了解相关城市在制定住宅物业管理收费政府指导价方面的好的经验和做法，以及物业服务企业、物业服务对象对住宅前期物业服务收费政府指导价政策的反映等情况。三是充分了解供用双方意见。拟于10月底前完成物业服务企业、物业服务对象座谈会，充分了解物业服务供用双方对制定我市住宅前期物业服务政府指导价政策预期，关注的核心及焦点。四是认真研究物业服务等级划定工作。充分借鉴其他同类城市经验做法，取长补短，扬长避短，结合我市物业服务行业实际情况，探索提出我市物业服务等级划分标准、等级数量等核心要素，形成等级划分讨论稿，在物业服务行业内征求意见。五是积极借助外脑。拟于今年前底前，组织召开专家论证会，听取行业专家对我市相关工作的意见建议。同时，根据对相关城市调研及对我市物业服务市场的调研和了解，结合专家的意见建议，综合形成我市制定住宅前期物业服务收费政府指导价年度工作情况总结，向您报告。

感谢您对价格管理工作的支持与关注！