迟广俊、穆忠代表：
您提出的关于降低沈阳市住宅小区物业收费促进市民购房消费的建议收悉，现答复如下：
一、国家、省、市的物业服务收费政策依据
（一）国家发展改革委、住建部联合印发的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
（二）2012年，沈阳市人民政府办公厅印发《关于加强住宅区物业管理的实施意见》(沈政办发〔2012〕83号) 在“依法规范物业服务企业行为”中明确：“大力推行市场化收费机制。物业服务收费价格通过招投标竞争机制形成，取消政府核定和收费许可证制度”。从该文件印发之日即2012年10月24日起，我市物业管理服务费价格就不再由物价部门核定，按照该文件规定，物价部门不再介入物业服务收费日常监管工作。
而且，辽宁省物价局《关于放开我省部分服务价格的通知》（辽价发〔2015〕31号）规定，从2015年5月份起放开非保障性住房物业、住宅小区停车服务价格，实行市场调节价。根据省物价局文件精神，结合沈政办发〔2012〕83号文件的规定，市发改委在转发辽价发〔2015〕31号文件时进一步明确“保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住房前期物业管理”服务价格取消政府核定，实行市场调节价，并同时明确自2015年6月12日起，原实行政府指导价、政府定价的物业管理服务收费文件规定废止。
（三）《辽宁省定价目录》（2018年版）（辽价发〔2018〕38号）规定，住宅前期物业服务收费实行政府定价。住宅前期物业服务是指业主、业主大会选聘物业服务企业前，由开发建设单位选聘物业服务企业为住宅项目提供的物业服务。建设单位与选聘的前期物业服务人，依法确定普通住宅前期物业服务和收费的具体标准。住宅前期物业服务阶段终止后，物业服务收费标准实行市场调节价。
（四）《辽宁省物业管理条例》第四章四十二条规定，“住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。”原辽宁省物价局《关于加强住宅区物业服务收费管理的通知》（辽价发〔2018〕7号）规定，“各市、县价格主管部门要积极会同物业行政主管部门根据物业服务等级等因素，制定本行政区域与物业服务等级相对应的基准价和浮动幅度”，并定期向社会公布。
二、我市现行物业服务收费政策情况
（一）按照沈阳市房产局《沈阳市公共租赁住房管理规定的通知》（沈房发〔2020〕4号）和沈阳市政府办公厅《关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见》（沈政办发〔2018〕68号），沈阳市保障性住房、老旧住宅小区的物业费实行政府定价管理。
（二）按照原沈阳市物价局《关于规范物业服务管理工作的通知》（沈价发〔2007〕87号）规定：公寓、商住综合楼、非住宅类物业服务收费于2007年起实行市场调节价管理。
（三）目前我市住宅前期物业服务企业是通过招投标的方式选聘，建设单位与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并在前期物业服务合同中约定物业服务收费价格。
三、相关城市物业收费情况
（一）大连，2018年，大连市发展改革委会同土地、房产部门，依据《大连市物业服务等级标准》，出台了住宅前期物业服务收费指导价格，共分5个等级，收费标准为0.90元-4.60元。
（二）广州，2023年，广州市发展改革委会同住建局和市场监管局，对广州市住宅小区物业服务收费进行了规范。依据《广州市普通住宅前期物业服务标准》，制定了住宅前期物业收费指导价,共分5个等级，0.90元-2.80元。超一级物业服务收费标准的需另行申报审批。对总建筑面积在五万平方米以内的普通住宅，其一级前期物业服务收费可在 2.8元/平方米·月基准价基础上上浮幅度不超过20%的幅度内依法确定具体收费。
四、关于闲置房物业服务收费
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
《辽宁省物业管理条例》第四十四条第二款规定，已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。建设单位也是业主，既然未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。那么，已经交付给业主的空置房也应当全额缴纳物业费。
《沈阳市物业管理条例》第十八条业主应当遵守有关法律、法规以及管理规约的规定，按时交纳物业服务费。业主不得以物业空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由拒付物业服务费。
依据上述法律、法规的规定，支付物业费是业主的法定义务之一，也是合同约定义务，已经交付给业主的空置房全额缴纳物业费的法律依据是明确的。
五、相关工作推进情况及下一步工作计划
2019年，我市正式启动制定住宅前期物业服务政府指导价工作，并对全市住宅小区物业服务收费标准及服务成本进行了统计调查。2020年和2021年，完成了对部分住宅小区物业服务运营成本的测算，目前，定价前期基础性工作已经完成。
感谢您对价格管理工作的支持与关注！
